アパートを贈与して相続対策

不動産オーナーの法人を活用した相続対策　では、賃貸建物を法人へ移転することで、相続対策を図ります。

同じように、賃貸建物を親から子などへ贈与することで、相続対策を図ることができます。

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アパートの建物だけを贈与する

賃貸用アパートの土地と建物、それぞれを贈与すると、土地の評価額が高いため、贈与税の負担が高額になります。

そこで、建物だけの贈与を検討します。

建物の評価は、時価の70％ぐらいを目安に設定されている固定資産税評価額です。

賃貸用アパートのように、貸家の場合には、固定資産税評価額から借家権割合30％を減額して評価します。

賃貸用アパートの評価額＝固定資産税評価額×（1－30％）

賃貸用アパートを贈与した場合の効果は次のようになります。

賃貸用アパートの建物が親から子に移転するため、家賃収入は子のものになります。

所得税は累進税率によって課税されるため、親と子に所得が分散されることで、税率の軽減効果があります。

＜具体例＞

贈与前の親の所得は2,300万円（600万円＋1,700万円）のため、所得税と住民税の税率の合計は50％です。

贈与する建物から生じる所得600万円に対する税金は、600万円×50％＝300万円となっています。

贈与後の子の所得は800万円（600万円＋200万円）となり、所得税と住民税の税率の合計は33％です。

贈与した建物から生じる所得に対する税金は、600万円×33％＝198万円となりました。

つまり、この建物から生じる所得に対する税金が、102万円（300万円―198万円）節税できたことになります。

相続が発生するまでの期間が長ければ長いほど、「102万円×相続までの期間」として節税できることになります。

さらに、このケースでは、贈与後の親の所得は1,700万円のため、累進税率の関係で、所得税と住民税の税率の合計は43％になり、移転しない親の所得1,700万円に対する税金も軽減されました。

1,700万円×50％＝850万円　→　1,700万円×33％＝561万円

本来親の財産として増加していくはずであった所得が、親から子に移転したため、相続財産の増加抑制効果があります。

仮に贈与してから10年後に相続が発生した場合には、6,000万円（600万円×10年）の相続財産の増加を抑制できたことになり、相続税の税率が50％であれば、3,000万円（6,000万円×50％）の相続税を節税できたことになります。

このように、相続が発生するまでの時間が長ければ長いほど、節税効果は大きくなります。

相続財産の増加抑制効果と同額を子において、現金の蓄積ができることになります。この現金は将来の相続税の納税資金の原資にすることができます。

贈与前は、土地の所有者＝建物の所有者のため、この状態で相続が発生した際には、土地の評価を貸家建付地として評価することができ、一般的に18％～21％土地の評価額を減額することができます。

ところが建物の贈与後は、土地は親、建物は子となり、賃貸アパートの入居者が入れ替わって場合には、貸家建付地としての減額ができなくなります。

これを避けるため、贈与前に管理会社や同族法人にサブリースとしておくことで、贈与時の賃貸借契約が継続することになります。

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